רכישת דירה בכינוס נכסים

מעוניינים לרכוש דירה בכינוס נכסים?

שימו לב לחמש פעולות אותן יש לבצע:

1. איתור הנכס – כיום ניתן לאתר נכסים בכינוס באמצעות פרסום באתרי אינטרנט, מתווכים, עיתונים ועוד.
2. בדיקת הנכס – כמו בכל רכישה רגילה, חייב לבצע את כל הבדיקות היסודיות שיש לבצע ברכישת דירה רגילה.
3. הגשת הצעה לכונס – הכונס מפרסם הזמנה להציע הצעות, למעשה כמו במכרז. במסגרת ההצעה המציע מפקיד סכום ערבון שנע בין 5% ל-10% מערך שווי ההצעה.
4. התמחרות – בתום המועד להגשת הצעות מתנהלת התמחרות בדרך של מכירה פומבית אצל הכונס, וההצעה הגבוהה ביותר תזכה.

לפני שממשיכים לשלב הבא, לבעל הנכס המקורי יש אפשרות להציל את הנכס ולפדות אותו בשווי ההצעה, ואם עשה כן, כל ההצעות בטלות. אם לא עשה כן, ממשיכים לפעולה מס' 5 שהיא:

5. חתימה על הסכם רכישה ואישורו – הזוכה חותם על הסכם רכישה שמוגש לאישור בית משפט. אם בית המשפט מאשר את ההסכם, מתבצעת בפועל עסקת מכר שבסופה עובר הנכס לבעלות הזוכה.

שלוש נורות אזהרה שיש לשים לב אליהן:

1. מחיר הדירה המוצע – יש נטייה לחשוב שמחיר דירה המוצעת למכירה בכינוס נכסים נמוך יותר. יש בכך מן האמת, אך לא תמיד הדבר נכון. זה תלוי באינטרסים של הכונס אל מול הגורם השיפוטי שמינה אותו, כגון בית משפט או הוצאה לפועל. לכונס יש אינטרס למכור את הדירה במחיר הגבוה ביותר שניתן מהסיבה ששכר טרחתו נגזר משווי עסקת המכר. לעומת זאת, לבעל האינטרס השני, למשל בנק שמעוניין לממש את המשכנתא שהעניק לבעל דירה שלא עמד בפרעונה, יסתפק בלמכור את הדירה בשווי גובה החוב בלבד וכמה שיותר מהר. לכן, חשוב לוודא שהאינטרסים לא מתנגשים ושהדירה תימכר בשווי ההצעה שלכם, לא פחות ולא יותר.

1. תשלום מסים – שימו לב, שלא כמו בעסקת רכישה רגילה, ייתכן שהכונס יטיל עליכם לשלם מס שבח, היטל השבחה ומיסים עירוניים נוספים החלים בעסקה רגילה על המוכר.
2. מצבה המשפטי, הפיזי והתכנוני של הדירה – בעסקת רכישה רגילה, המוכר מצהיר ומתחייב לגבי מצבה המשפטי, הפיזי והתכנוני של הדירה. לעומת זאת, כונס נכסים אינו לוקח אחריות לגבי מצב הדירה, בכל היבט שהוא, ואינו מצהיר דבר לגבי טיב הדירה.

סיטואציה זו מצריכה מכם כרוכשים לנקוט משנה זהירות ולעשות בדיקות יסודיות לדירה כ"רוכש זהיר", כמו בכל עסקת רכישה רגילה, אך אף מעבר לרגיל.

גם לגבי בעיות הצצות בקשר למצבה של הדירה בכל ההיבטים שתיארתי, אתם ברשות עצמכם – אין אף אחד שייקח אחריות על כך, בניגוד לעסקה רגילה, שהמוכר לוקח אחריות על הצהרותיו לגבי מצב הדירה.

לסיכום:

רכישת דירה בכינוס נכסים היא הליך מורכב הכולל בתוכו משתנים משפטיים רבים, שונה מעסקת רכישה רגילה ולא בהכרח מבטיחה שהעסקה תצא לפועל.

לכן, כדאי שתשקלו היטב לפני שאתם נכנסים להליך כזה. אם החלטתם שכן, אתם חייבים עו"ד שילווה אתכם בתהליך.

אל תתפשרו – מדובר בעסקת חייכם בה אתם משקיעים את מיטב כספכם.

עשו זאת באופן נכון ובטוח!

כדי להבטיח לעצמכם שאתם עושים עסקה טובה, משרד עורכי דין דניאלה סון ילווה אתכם בתהליך רכישת הדירה, יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות, יבטיח ויגן על זכויותיכם ויקנה לכם ביטחון וראש שקט.