העברת דירה במתנה

חושבים או מתכננים להעביר דירה במתנה לקרוב משפחה, אך לא מכירים את הפרוצדורה ואת ההשלכות?

העברת דירה במתנה, על אף שהיא ללא תמורה, היא מהווה עסקת מכר לכל דבר ועניין ומחויבת בדיווח למיסוי מקרקעין.

העברת דירה במתנה כוללת את האלמנטים הבאים:

1. הצדדים ואופן ההעברה – המעביר – הוא למעשה "המוכר", והנעבר – הוא למעשה "הרוכש".

למה מעביר ונעבר?

כי בעסקת מתנה אין חוזה. העסקה נעשית באמצעות תצהירי העברת זכויות ללא תמורה מטעם כל אחד מהצדדים.

2. הגדרת "קרוב" –

קרוב לצורכי מס רכישה לפי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה) –

הוא:

• בן זוג.
• הורה.
• צאצא (ילד, נכד, נין).
• בן זוגו של צאצא.
• אח ואחות.

קרוב לצורכי מס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) –

הוא:

• בן זוג.
• הורה.
• הורי הורה.
• צאצא (ילד, נכד, נין).
• צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה:
  • אח או אחות ובני זוגם – לגבי זכות שקיבלו מהורים או סבים ללא תמורה או בירושה בלבד
  • איגוד בשליטת המעביר.

שימו לב – הגדרת קרוב לעניין מס רכישה ומס שבח בהעברה ללא תמורה היא שונה!

שלא תתבלבלו.

3. מסים – המעביר פטור ממס שבח, ואילו הנעבר יחויב בשליש ממס רכישה שהיה מחויב בעסקה רגילה.

לדוגמא, הורה מעביר לבנו דירה ששוויה 2,000,000 ₪.

לבן זוהי דירתו היחידה.

אילו הבן היה רוכש את הדירה בעסקה רגילה, היה מחויב במס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה של 3.5% בסך של 6,806 ₪.

מס הרכישה שהבן ישלם בעסקת מתנה יהיה שליש מסך של 6,806 ₪ – היינו       2,269 ₪.

שימו לב – אם לבן זוהי הייתה דירה נוספת, אזי יהיה מחויב בשליש ממס רכישה שהיה מחויב בעסקה רגילה לפי מדרגות של דירה נוספת – 8%.

4. תקופות צינון – אם המעביר עשה שימוש בפטור ממס שבח החל בהעברה ללא תמורה, ולא בפטור רגיל (אם זו דירתו היחידה), הנעבר יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח (אם זו דירתו היחידה) רק לאחר 4 שנים מהמועד שקיבל את הדירה – אם לא התגורר בה, או רק לאחר 3 שנים – אם כן התגורר בה.

מה שמביא אותנו לסעיף הבא:

5. דחיית מס – סעיף הפטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה מהווה "דחיית מס". המשמעות היא שבבוא היום כשירצה הנעבר למכור את הדירה שקיבל במתנה, הוא יצטרך להיכנס לנעליו של המעביר לעניין מועד הרכישה ושווי הדירה ההיסטוריים – מה שעלול להגדיל לו את מס השבח במכירה (אם זו לא דירתו היחידה).

אם המעביר יעשה שימוש בסעיף פטור רגיל ממס שבח, אילו היה עושה בעסקה רגילה אם זו הייתה דירתו היחידה, הנעבר לא יצטרך להיכנס לנעליו של המעביר, כאשר התאריך הקובע לעניין מועד הרכישה ושווי הדירה הוא מועד העברת הדירה ללא תמורה.

מבולבלים? מתקשים להבין?

העברה ללא תמורה היא מורכבת ומכילה בתוכה הרבה אלמנטים שחשוב לתת לכל אחד מהם דגש לצורך תכנון עתידי מיטבי בהיבט המיסויי לגבי כל אחד מהצדדים.

לכן, חשוב ורצוי שתתייעצו עם עו"ד הבקיא בדיני מקרקעין שיציג לכם את כל האופציות הקיימות ויתאים לכם את המסלול המיסויי הנכון ביותר עבורכם.

משרד עורכי דין דניאלה סון מלווה עסקאות מתנה רבות, תוך תכנון המסלול המיסויי הנכון ביותר עבור הצדדים ומתן מענה ופתרונות לסוגיות משפטיות העולות כתוצאה מההליך תוך מתן שירות אדיב וסבלני, זמינות ויחס אישי.