עסקאות מכר הן לא דבר של מה בכך. על אדם שמוכר נכס יש אחריות ומחויבות לא פחות מרוכש בבדיקות שעליו לבצע טרם המכירה.
אלמנטים קריטיים שחייב לבדוק טרם המכירה:
1. היטל השבחה
אם יש חוב בהיטל השבחה, עפ"י הדין, הוא חל על המוכר.
נכון יותר לתכנן את המכירה כשיש חוב ידוע מראש.
2. חריגות בניה
אם ישנן תוספות בניה או שינויים מבניים שבוצעו ללא היתר בניה כדין, רצוי להכשיר אותם מבעוד מועד.
אם לא, הדבר עלול להרחיק רוכשים פוטנציאליים ולגרום להורדה במחיר.
3. משכנתא
אם יש משכנתא על הנכס, יש לבדוק מה יתרת סילוקה הסופית כדי לתכנן היטב את לוח התשלומים בחוזה המכר.
4. מס שבח
יש לבדוק זכאות לפטור ממס שבח או תחולה של מס שבח בגין המכירה, גובה ומסלול המס.
אם יחול מס שבח, ניתן לקזז הוצאות על הנכס שהוצאו במשך השנים, כגון: מס רכישה, שיפוצים, שכ"ט עו"ד + מתווך, אגרות לרשויות ועוד, ובכך להפחית את המס. זאת בתנאי שיש קבלות / חשבוניות על ההוצאות.
5. בדיקת זכויות
יש לבדוק אם הזכויות בנכס רשומות באופן תקין במרשם הזכויות הרלבנטי (נסח טאבו / חברה משכנת / רשות מקרקעי ישראל), ושהן נקיות מהערות אזהרה כלשהן, שעבודים, חובות, עיקולים, הליכים משפטיים ועוד.
6. שוכרים
אם הנכס מושכר, יש לוודא שזכויות השוכרים לא ייפגעו כתוצאה מהמכירה.
7. רטיבויות וליקויים בנכס
אם קיימים, כדאי לטפל ולתקן אותם לפני המכירה.
הדבר יכול להרחיק רוכשים פוטנציאליים או לגרום להורדה במחיר.
כמובן שיש בדיקות נוספות שיש לבצע.
הליך מכירת נכס הוא הליך מורכב הכולל בתוכו משתנים משפטיים רבים.
משרד עורכי דין דניאלה סון מייצג מוכרים ומלווה עסקאות מכר מורכבות, תוך מתן מענה יצירתי, יעיל ומהיר לבעיות ומכשולים הצצים בדרך, עם יכולת לפשר ולגשר על פערים בין הצדדים לעסקה תוך מתן יחס אישי וזמינות לאורך כל התהליך.
המשרד עומד לרשותכם בכל עת.
